Ремонт таунхауса: лестничный узел и коридор секции до расстановки мебели

Ремонт таунхауса — порядок работ и бюджет

Секция на трёх уровнях ремонтируется не как квартира: другая очерёдность, свои запреты и другой график.

Ремонт секции

С чего начинается ремонт в таунхаусе

Секцию почти всегда передают без отделки или в состоянии white box: стены и перекрытия есть, стяжки и разводки нет. Это удобно — можно сразу заложить нужную планировку, — но и опасно: половина решений принимается до того, как заказчик увидит первую картинку. Поэтому первым идёт не прораб, а разработка проекта: планы, развёртки, схемы электрики и сантехники.

Второе отличие от квартиры — вертикаль. В таунхаусе три уровня, один стояк и лестница посередине, поэтому работы идут не по комнатам, а по этажам сверху вниз. Наша студия ведёт секционные объекты с 2016 года, 200+ реализованных проектов, и по опыту скажем прямо: там, где ремонт начали без документации, срок вырастает на два-три месяца.

Ремонт таунхауса: сквозная перспектива этажа после черновых работ

Преимущества

Что определяет график работ

Сверху вниз

Начинают с верхнего уровня: пыль и мусор идут по лестнице только в одну сторону.

Один стояк

Мокрые зоны привязаны к общей шахте — их положение задаёт всю остальную планировку.

Смежные стены

Стены с соседями не штробят и не нагружают: там проходит граница чужой собственности.

Лестница последней

Чистовую отделку марша делают в конце — иначе её затопчут и поцарапают.

ПОДРОБНЕЕ

Очерёдность этапов, что нельзя трогать в секции, сроки и из чего складывается смета.

Ремонт таунхауса: постирочная и техническая зона в нише со встроенным шкафом

Очерёдность этапов

Порядок, который не подводит. Первое — демонтаж и возведение перегородок по проекту, сразу на всех уровнях. Второе — черновая инженерия: разводка воды и канализации к стояку, электрика по схеме, вентиляция, тёплый пол. Третье — стяжки и штукатурка, после чего дом сохнет: цементная стяжка 60 мм набирает прочность около четырёх недель, и торопить её нельзя.

Четвёртое — чистовая отделка сверху вниз: потолки, стены, полы. Пятое — установка сантехники, дверей, света и мебели. Лестница закрывается защитой в самом начале и отделывается предпоследней; последний этап — уборка и расстановка.

Отдельно про завоз. В секцию не заедет длинномер, а по лестнице не пронести собранный шкаф и ванну шире 80 см. Крупные позиции завозят до монтажа дверей. Это мелочь, которая срывает график чаще задержек поставки.

Чего в секции трогать нельзя

Смежные стены с соседями — общее имущество и часто несущие. Их не штробят под проводку, в них не вешают тяжёлое на анкер сквозь весь слой и в них не делают проёмы. Всё, что нужно провести вдоль такой стены, уводят в независимую каркасную зашивку — заодно она работает звукоизоляцией.

Второе — точка опоры лестницы и перекрытия. Марш стоит на закладных, и перенос его на метр в сторону превращается в расчёт конструктива, а не в ремонтную работу. Третье — вентканал: он общий на несколько секций, врезать в него мощную кухонную вытяжку нельзя, соседям пойдёт запах.

Четвёртое — фасад: окна, входная дверь, крыльцо и остекление террасы меняются только по согласованию. Эти позиции проверяют в правилах посёлка до заказа столярки.

Ремонт в таунхаусе: встроенное хранение вдоль смежной стены секции

Прихожая таунхауса после ремонта: скамья, хранение и выход на участок

Сроки и как их не сорвать

Секция 100–150 м² от голых стен до заезда занимает 7–10 месяцев: 2–3 месяца проект и закупка, 4–6 месяцев работы, месяц запас на приёмку. Небольшая секция 70 м² укладывается в полгода, но экономия меньше, чем кажется: узлов почти столько же.

Что реально ломает график. Первое — решения, принятые по ходу: перенос розетки после штукатурки стоит день, перенос мокрой зоны после стяжки — три недели. Второе — поставка: мебель и столярка едут от восьми недель, плитка редких коллекций дольше. Третье — работа без документации, когда бригада каждое утро уточняет, что делать.

Лечится одним: документацию разрабатывают до старта — планировка, развёртки, схемы, ведомости. Тогда прораб работает по листам, а не по переписке. Заказывать разработку рабочей документации имеет смысл, даже если визуализация не нужна.

Из чего складывается бюджет

Смету делят на четыре части. Работа бригады — 30–40% бюджета, черновые материалы и инженерия 20–25%, чистовая отделка 20–25%, мебель, техника и свет — остальное. Инженерия в секции дороже, чем в квартире той же площади: три уровня, больше труб и кабеля, часто свой отопительный контур.

Дорожает ремонт от трёх вещей: количество мокрых зон, перенос стен и уровень столярки. Маленький таунхаус экономичнее не за счёт метража, а за счёт того, что в нём один санузел вместо трёх. Дизайн маленьких таунхаусов мы обычно и строим вокруг этого: меньше перегородок, больше встроенного хранения, современный стиль в интерьере без сложных дизайнерских решений на стенах.

Наши услуги: проект от 1 000 ₽/м² за планировочное решение, от 3 000 ₽/м² за технический проект и от 6 000 ₽/м² за дизайн-проект — сетка на странице цен на дизайн дома. Ремонт под ключ ведёт подрядчик, мы отвечаем за документацию и надзор: стоимость от 70 000 ₽ в месяц, комплектация 10% от сметы. Работаем по Москве и области. Фото секций — в портфолио ниже.

ПОРТФОЛИО